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取消农业户口就等于失去土地?农村宅基地的事没那么简单

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进城落户就是要收回农民的土地?土地确权就是要重新分地?取消农业户口就等于失去土地?关于农村宅基地、土地相关的争论和谣言似乎没有断过,对于那些已经走向城市的农村人,徘徊在城市与农村的中间地带,迷失了方向,好似成了一种常态。

退而求其次,没有了土地,农村的老宅能不能保留?更是成为很多人的心病,其实无需多虑,想搞清楚一件事“农村宅基地在未来有什么用处?”很多问题就迎刃而解了,只是在搞清楚这个问题之前,我们需要了解最基本的政策知识。

谣言与真相,哪一个可信度更高?

在农村地区可能会是谣言占据上风,原因很简单,谣言比真相更能刺激传播、更加生动,而且谣言里的农民总是损失方,自我保护机制让谣言扩散更容易,但谣言止于农场主+,请不必再为这三个谣言买单。


谣言一:取消农业户口后,就失去了土地

这次取消农业户口不是「农转非」,而是彻底全面地统一城乡居民的身份,消除区隔和歧视,进而逐步实现城乡管理一体化、公共服务均等化。

因此,取消农业户口不会影响附着在农业户口背后的集体土地承包权、农村宅基地使用权、村集体经济分配权等三权,也就是说,以前承包的土地还继续归你承包。


谣言二:非农业户口不能继承父母农村的老房子

非农业户口不能继承宅基地,但是却可以依法继承父母农村的老房子。房子是个人财产,宅基地是集体所有,两者是有本质区别的。

只要父母没有明确立遗嘱说农村的老房子给谁,那么即使你已经进城落户,农村的老房子也依然是可以继承的。


谣言三:鼓励进城落户是要收回农民的土地

《推动一亿非户籍人口在城市落户方案》中明确提出,建立进城落户农民「三权」维护和自愿有偿退出机制。

并且明确要求加快土地承包权、宅基地使用权等确权登记颁证的工作进程,不得强行要求进城落户农民转让其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,或将其作为进城落户条件。

所以进城的百姓可以放心,确权完成后,自己的地和房子、宅基地还是自己的,不会随着进城而被夺去。

没那么简单的赔偿

上面我们说了农村宅基地带来的症状,追究症状发生的原因,可以归结为变现的问题,即农村宅基地能不能卖,卖需要达到什么条件?赔偿又能得到多少?

达成买卖的条件:

宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况之一,应认定无效:

1.城镇居民购买;

2.法人或其他组织购买,就是非自然人购买;

3.转让人未经集体组织批准;

4.向集体组织成员以外的人转让;

5.受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

农村宅基地使用权可以转让,但必须具备以下条件:

1.是经本村村民委员会同意,且最终取得乡级政府的批准;

2.是转让人与受让人同为本村村民;

3.是受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

4.是宅基地的使用权基本上都是不能进行单独转让的,必须与住房一并转让。

赔偿又能得到多少?

宅基地补偿计算公式为:宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积。

值得注意的是,宅基地补偿价是由你所在地区的县人民政府参照区域内普通商品房住宅均价以及城市的一个未来规划来进行全面的综合考虑的。

如果说你家是靠近城市周边,在遇到宅基地被征收的时候,那么补偿费用也就会相对高一些,如果在一些偏远农村地区,自然就会比较低了。

另外,拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准,切不可超控制标准。

房屋拆迁补偿计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。值得注意的是,房屋拆迁面积基本上都会按照100-150平方米来进行控制,具体补偿标准也都会由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

房屋重置成新均价是指:一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400-700元一平方米幅度内来确定具体补偿价格。

如何处置宅基地要看未来

不管是攻破谣言还是了解政策法规,只是为农村宅基地安置办法做一个参考,所以每个人的选择和态度不尽相同,但是从未来的角度来看,农村宅基地的变现或者利用价值也相当重要,我们可以从以下几点看一看:

多余面积征税

在试点宅基地改革上来看,针对以前一户多宅或宅基地闲置,国家采取的征税措施,只要超过标准、面积过大的宅基地都要进行征税。

主要是针对很多的地区都存在一户多宅的现象,因为面积超占在农村是稀松平常之事,比如:砌墙围个院子。各地区的标准不一,有地方控制在200平米以下,有地方控制在160平米以下(如安徽金寨县),多余的部分要征税。

多余面积征税使宅基地的停批更容易让民众接受,进一步实现宅基地停批,最终进行有偿退出,对于那些贫困地区以及城镇落户的农民,宅基地在自愿的前提下,由村集体出资购买有偿退出,无论是补贴贫困地区,还是走出农村的,都将加快实现农村的城镇化。

从城镇化看社会资本化

早在2008年,严禁城镇居民到农村购买宅基地或住宅。严格控制在国家批准的范围,减少城镇化建设用地和农村宅基地的联系。

直到2014年,这一口子才被放开,政策中显示,在符合规划和农户宅基地用益物权法的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。并且在部分试点推进农民住房财产权抵押、担保,并在2015年赋予权能。

随着政策逐渐放开,引导社会资本进入农村,政府牵头撬动,例如:政企资本合作,实行以奖代补;建立风险补偿基金;建立担保机制;对贷款进行贴息;设立各类农业农村发展的投资基金等。

未来农村城镇化的发展除去政府引导之外,还要看社会资本下乡的导流作用,疏通资金回流农村。

从社会资本看致富趋势

刚才提到社会资本回流到农村,最终还是要放在闲置宅基地的利用上面,整理有偿推出节约的土地进行开发,例如:发展乡村休闲、旅游等新产业。要充分利用“旅游”、“生态”等模式,推进农村全产业深度融合。

但需要注意的是宅基地制度改革的部分前提和要求,例如:严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所。对于农村来说,财力弱小,支撑不起巨大的产业链,也因此未来社会资本进入农村的致富趋势也体现在联合上,农村集体经济组织联合社会资本来解决问题。

这三个方向还能组合成一个完整闭环,从征税看有偿退出城镇化,从城镇化看社会资本,从社会资本看致富趋势,最后致富趋势最终又落回闲置的农村建设用地上。不能说满满都是套路,但未来的趋势一定要看清,提前分析利弊。