寻府办字〔2020〕105号
寻乌县人民政府办公室印发
关于进一步加强我县老旧小区物业管理工作的通知
各乡（镇）人民政府，县政府有关部门，县属、驻县有关单位：
《关于进一步加强我县老旧小区物业管理工作的通知》已经2020年11月5日县政府第98次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
2020年11月12日
关于进一步加强我县老旧小区物业管理工作
为进一步加强我县老旧小区物业管理工作，切实增强群众获得感、幸福感和安全感，根据《关于印发<关于加强全市老旧小区物业管理工作的实施意见>的通知》（赣市品〔2020〕3号）、《关于进一步加强物业管理工作的意见》（寻府办发〔2019〕24号）要求，现就我县老旧小区物业管理有关事项通知如下：
一、目标要求
（一）实现物业自治全覆盖。到2022年底前，全县2004年底以前建成的小区（含独栋住宅楼）均成立业主委员会或小区物业管理委员会，其中2020年完成30%，2021年完成40%，2022年完成30%。
（二）实现物业服务常态化。到2022年底前，实现全县老旧小区“有清扫保洁、有安全防范、有绿化养护、有物业维修、有停车管理”（以下简称“五有”）的基本物业服务常态化。
二、工作任务
（一）加强业主自治组织建设。对未能组建业主委员会的老旧小区，由县城市社区管委会牵头，组织社区居委会和业主代表、建设单位、公安派出所等共同成立小区物业管理委员会，代行业主委员会职责，解决小区管理市场主体缺位的问题。县城市社区管委会及所属社区居委会应加强对业主委员会、物业管理委员会成员人选的把关，发挥党建引领作用，积极动员社区党员、党员干部兼任业主委员会或物业管理委员会成员，确保有公益心、有能力、有时间的业主加入，提升业主自治组织综合素质。县城市社区管委会、社区居委会要加强对住宅小区业主大会、业主委员会和物业管理委员会的监督。
（二）改善老旧小区基础条件。长宁镇人民政府、县城市社区管委会要进一步加大老旧小区改造力度，实施改造前，组织业主成立业主大会、选举业主委员会或小区物业管理委员会，明确小区后续管理模式和实施方案等。突出问题导向，通过改造解决一批停车难、充电难等群众最迫切、最关心的问题，升级改造消防设施，改善消防安全条件。在不影响小区总体规划的前提下，有条件的老旧小区在改造中应增设物业管理用房、门卫岗亭、停车场、进出道闸、新能源汽车充电桩等设施设备，为后续管理提供基础保障。
（三）实施分类管理。县城市社区管委会要对城区老旧小区进行全面调查摸底，建立台账，按照“因地制宜、优化整合”的原则，实施分类管理。一是引入专业化公司进驻管理。针对相对封闭独立、配套设施较为完善、具有一定建筑规模、已实施整治改造的老旧小区（零散单体建筑和规模小的小区，可采取集中“打包”方式），由县城市社区管委会牵头，县住建等部门配合，积极组织召开业主大会选聘物业服务企业，签订物业服务合同，引入专业化公司进驻，实施市场化物业管理。二是业主自治管理。小区业主大会决定自行管理的，由县城市社区管委会指导，对照“五有”标准制定业主自行管理方案，明确小区共用部位共用设施设备、环境卫生、公共秩序、园林绿化等管理事项和费用标准，实施管理。三是社区居委会介入管理。对未能实施市场化物业管理和业主自行管理的老旧小区，由县城市社区管委会牵头，征求业主意见后，委托物业服务企业或其他机构提供有偿基本物业服务，县城市社区管委会或其委托单位可向业主适当收取物业服务费。利用小区公共部位共用设施设备进行经营的收入，纳入小区物业服务费中，由县城市社区管委会实行统一管理，专项用于弥补小区物业服务费的不足。此类委托基本物业服务原则上采用酬金制。同时，鼓励县城市社区管委会通过组建、合作等方式，组建民办非企业性质的服务机构，按照“注重公益、服务专业、有偿低价”的原则，为市场失灵、自治失效、管理失序的小区提供有偿基本物业服务。
三、工作要求
（一）进一步强化社区工作力量。根据省品质办《江西省城市功能与品质提升三年行动2020年工作方案》（赣品质办文〔2020〕4号）要求，县城市社区管委会要加强基层工作机构和队伍建设，设立物业服务办公室，明确分管领导，配备不少于2名具体工作人员，负责小区业主组织的监督指导、矛盾纠纷调处及综合协调等工作。要建立小区管理联席会议制度，全面推广“社区吹哨、部门报到”工作机制，建立由县城市社区管委会牵头，县住建、城管、发改、自然资源、市场监管、生态环境、公安、消防救援、长宁镇等部门和供水、供电、燃气等专营单位共同组成的联席会议制度。并成立工作专班，推进职能部门执法和服务进小区，着力解决群众最关心最直接最现实的小区民生问题。
（二）进一步强化物业服务企业管理。县住建局要强化对进驻老旧小区的物业企业监管，完善物业企业管理机制，推进物业服务行业信用体系建设，加大物业服务企业事中事后监管，建立物业管理项目每季定期巡查制度，对业主投诉多的问题物业项目纳入重点监管，保障老旧小区物业服务管理健康有序发展。
（三）进一步加大财政扶持力度。县财政要保障物业管理专项资金，综合考虑小区规模、服务水平、物业服务费收缴情况等因素，对引进物业服务企业实施管理的老旧小区项目，按年度开展考核评定。对达到“五有”基本物业服务标准的老旧小区所对应的物业服务企业，一次性按照0.2元/月·㎡（按建筑面积计算）标准给予资金奖励。
（四）进一步强化监督考核。完善物业管理督查考核机制，将物业管理工作落实情况纳入县新型城镇化考核内容；县住建局定期对县物业管理领导小组各成员单位和县城市社区管委会物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷处理情况进行检查考核；县城市社区管委会对各社区居委会物业管理工作进行日常检查考核。
